【农村土地流转新政策】农村土地流转工作体会
来源：农村农业工作计划 发布时间：2018-12-12 点击：
随着十八届三中全会的召开，对农村土地改革的推进，农村土地流转问题成为热门话题，各方目光都投向了农村，嗅到了“三农”带来的新机遇。而对广大农民来说，土地政策的调整变化，不亚于第三次土地改革，关乎每个人的切实利益和长远发展。如何在新形势下规范推进土地流转，有序发展规模经营，提升土地经营效益，促进农民稳定增收，同时，预防和处理好土地流转中的各类矛盾和问题，保持农村和谐、快速、健康发展，是我们乡镇基层干部要认真念好的一本经。
一、要正视土地分散经营凸显的各类矛盾
由于农村家庭的人口、年龄、就业结构等发生较大变化，延续30多年的传统分散经营方式已越来越不适应科学发展的需要，农村土地经营特别是涉及流转中的各类矛盾逐步显现。
(一)人多地少的矛盾长期存在。第二轮土地延包结果表明，我国人口多、耕地少，人均土地资源相对不足的基本国情没有改变。以我们**镇为例，目前人均耕地仅有1.3亩，在税费改革以前，高额税赋和低值收成让很多农民看不到希望，税费改革以后，受物价、人工等因素影响，完全依靠土地收入仍不足以养活全家，所以如鸡肋一般，食之无味，弃之可惜，但真正要农民放弃赖以生存的土地，又感觉失去了根本，会没有依靠。
(二)耕作人员的结构发生变化。一方面，农民就业出现多元化。自市场经济以来，内地农民大量外出务工，过去传统意义上完全依靠田地收入的纯粹农民已不多，比如**镇在家种田的农民仅剩30%左右，这部分农民也大多因为背负很大的家庭压力而身兼数职，除了种地，还靠在附近的工地、工厂务工补贴家用，而新生代农民接受的是城市生活方式，在农村安不下心来，也种不好地。另一方面，现有劳力出现老龄化。随着生活成本和压力加大，被迫外出或主动外出的人员增多，留守农村的人员大多是老人、妇女，有的家庭就是两个老人带着孙子，年老体弱还要照顾小孩，对种地往往力不从心，投入耕地精力不足，加之文化程度偏低，导致粗放式种植居多，土地资源浪费大、效益低。
(三)土地产权与农民现状不符。由于土地二轮延包实际是按照“添人不加田、减员不减地”的方式进行操作，在二轮延包后出生的农村户口均没有土地，如埠河镇群星村是1994年最后一次分田，那么此后出生的人员就没有田，年龄最大的已有20岁，正是成家立业的关键时期，如果不通过考学或外出打工等解决生存问题，就可能成为事实上的失地农民。反之，在分田前出生的农村户口，分得耕地后通过考学、征兵、外嫁等途径实现了农转非，其所得土地按照现有长久不变政策仍可合法拥有，导致农村耕地产权与人口现状出入很大，真正的农民租种非农人口合法拥有耕地的现象普遍存在。有的家庭儿子多，如今娶妻生子一下子增加了几口人却没有地种；有的家庭子女均进城安了家，只剩两位老人在家种着五六个人的地；甚至有的家庭举家搬迁随子女落户，但却有耕地租借给缺少田地的农民耕种。
(四)土地无序流转现象较为普遍。由于农村政策利好，农村土地流转量正在逐年增加，但受缺少相关配套政策、宣传力度不够等因素影响，很多人仍不知道要通过正常程序流转，另有更多的外出人员不知道土地现在的价值，不懂得可以选择性流转，即使想流转也认为给亲友可以随时收回来，通过正当程序或交给企业、专合组织就无法收回，不安全也不放心，绝大多数农户选择了私下无序流转，通过正常程序流转的土地不足总数的三分之一。私下流转方式主要有四种：一是零成本流转，如外出务工人员把田地交给亲戚代种，相关负担谁种谁负责；二是低成本流转，给留守老人和儿童一点口粮即可；三是四是现金流转，直接按每亩200-300元不等的价格流转给亲戚朋友；四是弃田抛荒被动流转，如到村组干部手中借田代种，这类约占20%左右。
(五)建设用地以租代征现象日益突出。在农村，除了普遍关注的农民耕地以外，还有建设用地。就**镇而言，由于多年来历经改区设镇、合并乡镇、合村并组等改革工作，撤销了大量办事机构，遗留下的办公用房、建设用地较多，另外因普九义务教育政策调整也遗留下许多旧的校舍，但由于人员流动性较大，管理不够规范，这些资产资源正在逐步变相流失。农村集体三资管理不严的时候很多资产低价售卖，后期管理严格后，在不允许买卖资源资产的大前提下，也大多采取低价租用的方式进行了处置，时间一般在20-30年不等，达到了以租代征的目的。
二、要积极适应农村土地规模经营的必然趋势
十八届三中全会对加快农村土地改革的关注较多，相信制约土地流转的制度障碍也将很快得到彻底破除。当前，无论从中央政策还是未来农业发展方向，将土地流转给有实力、有能力的企业或专合组织进行规模化经营、机械化操作，提升农业集体约、现代化水平，都是发展大势和必然趋势。
就目前来看，加快土地流转至少有五个“有利于”：一是有利于解放劳动力，让20-60岁没有负担的青壮年劳动力安心外出务工。二是有利于提高土地效益，通过改传统种养模式为规模化经营，实行机械化耕种，降低种植成本，提高农田产出。三是有利于农业品牌建设。新的经营业主可以根据自身需要建设标准化基地，调优种植品种，采取无污染、环保式有机化种植，种出的优质产品可以打有机牌，做成精品销售，提高品牌知名度和含金量。四是有利于田园化建设。土地成片流转后，新的经营业主舍得大投入进行田间基础设施建设、标准化建设、标准化控制，既有利于提高地利，也有利于争取相关扶持政策、项目资金。五是有利于农产品价格和质量安全。企业、农场主大量流入土地后，为自己提供了原材料基地，可以有效避免企业因市场波动而影响收购成本，既为自己找到一条生路，也为农民找一条出路。同时，实于规模化经营，也有利于统一成片土地的种植过程，安全施肥用药，确保农产品质量安全。
事实上，在上级政策的指引下，各地农村都在持续不断的探索，并涌现出了一批土地流转较为成功的典型。目前，我县比较有代表性的土地流转模式就有完全交付型、合作经营型、农企互动型三种：
第一种：完全交付型。即**镇“荆蕾”家庭农场模式。“荆蕾果业”是该镇规模较大的家庭农场，公司依托村组织从农户手中以每亩每年500元的价格流转土地150亩，流转期到2028年结束，农户在此期间基本与农田脱钩，可以获得租金后放心外出务工，土地完全交由公司统一配种管理。
第二种：合作经营型。即毛家港镇军堤村“土地银行”模式。该村“两委”在2013年5月注册成立了军堤农业资源经营合作社，社员158人，存贷土地1073亩。合作社采取“银行”方式运作，农户将愿意流转的土地存入合作社，合作社按每亩年产740斤稻谷，折合现金1000元本息付给农户。合作社再将1073亩田地划块分片，以每亩每年1100元的价格，分别将旱田承租给华烨水产种植蔬菜，水田承租给四通米业发展有机稻，除去农户存地本金，年可创土地流转效益10.73万元。同时，华烨水产和四通米业又将流转的土地以每亩40元的价格委托合作社管理，可实现管理创收4万余元。通过盘活土地，该村每年增收近15万元，不仅壮大了集体经济，还为农户提供了家门前就业的机会，拓宽了增收渠道。该村“土地银行”运作至今，收到了很好的经济效益和社会效益，2013年底又流转土地350多亩，从事蔬菜、果树等经济作物种植。
第三种：农企互动型。即鄂南春米业“民企互动”模式。农民把土地交给企业，得到一定的租金，然后由企业进行标准化改造，并划分成若干工作区域，农民再根据自身实际，若没能力耕种就得租金放弃农田，若有能力有意愿继续耕种，就按劳力大小承包种植面积，企业制定标准化种植要求，根据种植效果发放劳务报酬。鄂南春米业集团通过采取“粮食企业+基地+农户”的组织形式，构筑生产、收购、销售为一体的产业化模式，形成了企业与农民之间紧密的利益共同体，流转农田每亩可获租金800元，留守农户还可根据企业需求从事田间生产或加工车间作业，日薪可达80-180元，有效促进了农民增收。
三、要注意解决制约农村土地流转的相关问题
当前，土地流转的政策逐步明朗，各地加快土地流转的力度也非常大，但仍有不少制约土地流转的实际障碍，加之土地流转本是市场行为，也存在一定的风险隐患，解决好这些问题，是进一步推进和加快土地流转的关键。主要问题包括：
(一)土地二轮延包的遗留问题。一是二轮延包不彻底，部分农户因债务或外出务工而放弃分田，随着税费改革取消农业税，弃田者反悔要求重新分田。二是按二轮延包政策，不允许经常调整或全村统一调整，实行承包期内“增人不增田，减员不减田”的土地分配制度近20年来，造成了约40%的新生代农民无田可种，约40%的进城户口却依然享受土地红利。调查发现，目前80%左右的种地农户都不是纯粹种自己的地，都流转有别人的地，与家庭实际承包权证的土地面积不符合，政策极端滞后。
(二)既得利益者的利益保护问题。土地二轮延包前，农民负担不规范、基层执行农民负担政策乱象丛生，各地负担不平衡，有的高达400元一年，很多农民一年种下来还亏本。弃田抛荒者众，当时基层党委政府为完成上缴税赋，通过各种形式不让荒地，要让每亩地有产出有税收，用行政手段或做工作要求种养能手、村组干部、党员带头捡田，甚至作为政治任务分到党员干部户上，他们多年来一直种着高税赋的地，直到取消农业税，才逐渐享受到土地带来的效益。而这些人在取消税赋后，在村级一事一议及水利交通设施捐资修建中仍然负担了很多，他们的利益如何保障，是在推进土地流转、规模经营进程中要解决的一大问题。
(三)历史遗留的债权债务问题。一是村级债权债务。2005年以前，绝大多数村集体为了上缴税赋而贷款，虽然国家在综合改革时给予锁定，但并没有拿出具体的解冻办法，目前仅有少数经济基础好、区位优势好的村因为拆迁征地或其它途径化解了债务，绝大多数村仍然在债务中挣扎。二是村集体与农户间的债权债务。因为农户的欠缴，村集体被迫贷款，导致了农户、村集体、被贷款人的三角债务债权关系。有的农户虽恶意欠债多年，但该发放到农户卡上的惠农资金一分不能少，可该还村集体的账一分不还。在推进土地流转中，处理好债权债务关乎农村的公平公正。
(四)两种特殊对象的保障问题。一是有劳动能力者的耕种权利。虽然如今很多农民不愿种田，不会种田，但是也还有一部分年龄在50-70岁之间的劳动力不愿意离开熟悉的农田，这些人的权利必须给予保障。二是有劳动能力但不愿意种田者的养老就业保障问题。对这类对象一方面要给合适的就业岗位，另一方面要给基本的合作医疗或养老保险。
(五)土地流转过程中的潜在风险问题。既然农村土地已经成为一块“香馍馍”，存在风险是必然的。结合前几年各地土地流转经验，以下几类隐患值得重视。一是资本炒作产生泡沫。大量非农工商资本利用各方面资源和信息，通过各种渠道到农村用低成本收购流转土地，投入基本的基础设施建设，然后抬高价格，向社会公开转让、转租，进行二次流转，倒卖土地经营权。如某镇张某，2011年至2012年，先后从农民手中流转土地200百亩，签订流转合同13年，通过各种方式把分散的田调成片，总共花了45万元，2013年以130万转让出去。二是黑恶势力介入谋利。有的地方曾经出现由在当地有宗族势力或影响力的先富之人将土地从农户手中低价拢络，成立土地流转中介组织，切断农户与专合组织或企业的直接对话渠道，从中收取费用，形成新的地霸。三是套取项目资金和抵押融资。有的专合组织将土地拿到后，注册名目繁多的公司、专合组织、家庭农场，然后申报套取相关项目资金，或者作为抵押到银行或担保公司贷款。甚至有的地方明知有政府投资的项目立项或准备实施，趁农民不知情，提前在农户手里私下流转土地，然后在征迁或建设中恶意要价。四是借流转之名违规建设。打着建设农庄的名义打政策擦边球，在一般农田上搞永久建设，建成私人住房或消费场所。五是恶意竞争抬高地价。有的企业或个人为了更多的掌握土地，不计后果的提高土地租金，导致地价虚高。同一个乡镇有的每亩每年仅300元，有的则将价格抬高到800甚至1100元左右不等。
四、要科学建立土地流转增值收益的分享机制
让农民、企业、政府分享土地改革增值收益，这是农村土地流转的最终目的。必须严格按照中央要求，正确发挥市场机制功能和政府宏观调控、政策调节等方面的作用，因地制宜、有序推进，探索符合农村发展的土地流转使用道路。
(一)要坚持规范有序引导。土地是特殊商品，是农业命脉，是农民生存之本，加强土地管理是基层政府的基本职责。一是积极宣传引导，提高政策普及率，让农户知晓国家政策、认知土地价值。二是建立流转平台，引导农民有序流转。三是完善流转程序，制定格式化合同，并强制司法公证，做到依法依规流转。如流转承包期内遇到国家建设项目，必须无条件服从，让征迁利益分配清晰明了。四是健全风险预估机制，凡大宗土地流转都要进行风险评估。一方面要对流转地的规划进行审验，看与政府投资项目有无冲突；另一方面要对流转业主进行审核，看其实力、动机和背景，有无资本运作、套取资金融资意图。五是严厉打击违法违规行为，坚决防止黑恶势力、不良资本进入农村廉价屯地、二次流转或恶意炒作等，维护农民切身利益。六是要大力扶持本地大户，真正能在农村经济发展中起到长远和广泛作用的，还是本地成长的大户和龙头企业，政府应该真心实意加以培植，特别是对土地流转前期投入较大的实体可以给予适当奖励。
(二)要充分尊重农民意愿。这是推进土地流转的最基本前提。要按照“权属清晰，权责明确，权益保护，流转有序”、“依法、自愿、有偿”双重原则，照顾到各个层面的利益需求，不能以牺牲农民的利益为代价来推进规模经营，更不能偏离增加农民收入的主题来搞土地流转，凡是违背农民意志的变革都有可能失败。要对农民实行分类引导、分类帮扶，有田想种的、有田不种的、掌握他人土地的、私下流转的等等，根据不同诉求区别对待。特别是对特殊群体的反悔权必须预留一定的保障空间，如低保户、五保户、残疾家庭、离异家庭、服刑人员、留守家庭，这些人的情况特殊、情绪不稳定，应该允许其反悔，并留下调整空间，减少社会矛盾，维护社会和谐。
(三)要积极引进优质产业。没有高效优质的产业做支撑，实行的只是土地的业主转换而没有实现产业的转换，体现不了土地价值，实现不了效益提升。如某米业公司流转土地1000亩，流转前农民种传统稻谷，流转后仍然种传统稻谷，而米业加工利润微薄、风险很大，维持了几年便无以为继，对农民承诺的高租金无法继续兑现，土地重新还给农民也不现实，当初轰轰烈烈流转来的土地宝贝成为了烫手山芋。为此，基层乡镇一定要坚持用工业理念抓好农业，加强农业招商引资，加大对发展特色产业的种养大户、家庭农场、专业合作社和“龙头企业”等新型经营主体的扶持力度，走“企业+基地+农户”的路子，引导农民土地流转，让农民更多地享受到土地流转带来的红利。
(四)要合理确定流转价格。土地流转的实质就是农民与新型经营主体之间利益的平衡，说到底还是如何让土地利益最大化，所以流转价格是土地流转的核心问题所在。如果价格过低，不宜保障农民权益；如果价格过高，新型主体难以维持，不利于形成长效稳定的流转关系，对产业发展不利、对流转双方投入积极性不利，容易发性土地流转纠纷，处理难度大。基层乡镇应结合本地实际，完善土地价格评估机制，确立合理的指导价格并及时动态调整，比如设置土地流转的最低起码价和最高限价，让农村土地流转在框架内运行，让地土流转保持活跃的生命力。
(五)要创新工作方式方法。面对土地流转中要解决的权属问题、债务问题等焦点难点问题，必须要慎重思考、创新方法、谨慎实施。一是科学分田。第一种是确权确地。对二轮延包很彻底、预留机动地足够、绝对增加人口不多的村可以采取这种方式。按照村规民约，确定一个时间节点，按这个时间进行户口清理，凡是符合条件的人平均分配，并确权确地（即划分到明确地块）。第二种是确股不确地。对二轮延包不彻底、预留机动地不够或绝对增加人口多的村可以采取这种方式。按照村规民约，确定一个时间节点，按这个时间进行户口清理，凡是符合条件的人平均分配土地股权，但是不确定到地块，将土地划分为两大块，一大块按股权安排给一部分不想外出固守农田的人自己种（但是不确权到地块）；另一大块流转给新型主体，给不愿意种地的人按股权发放租金。这样每个人都能享受土地分红，但并不确定你分红的是哪块土地。二是科学化债。在确权确股确地的过程中，村级可以抓住有利时机，用活村规民约这个工具，有效化解农村债权债务。一方面，对条件好、思想开明的人实行现金一遍清，农户与集体之间的债权债务关系理清结零再享受分田确股的待遇；另一方面，对家庭贫困、思想固执的人实行协议抵债制度，即先将账目核实，双方认可并协商，同意将个人应得股权收益先行还账，抵完债务再由自己享受。三是科学调整。对已经承担多年农民负担流转他人土地的既得利益者，要尽力保障其利益。一方面对愿意流转的大户要对其前期投入进行合理评估，协商流转；另一方面对不愿意流转有续种意愿的大户可以协商入股，与新型主体合股经营，或是加入合作联社，不改变业主，只改变管理经营模式。
一、要正视土地分散经营凸显的各类矛盾
由于农村家庭的人口、年龄、就业结构等发生较大变化，延续30多年的传统分散经营方式已越来越不适应科学发展的需要，农村土地经营特别是涉及流转中的各类矛盾逐步显现。
(一)人多地少的矛盾长期存在。第二轮土地延包结果表明，我国人口多、耕地少，人均土地资源相对不足的基本国情没有改变。以我们**镇为例，目前人均耕地仅有1.3亩，在税费改革以前，高额税赋和低值收成让很多农民看不到希望，税费改革以后，受物价、人工等因素影响，完全依靠土地收入仍不足以养活全家，所以如鸡肋一般，食之无味，弃之可惜，但真正要农民放弃赖以生存的土地，又感觉失去了根本，会没有依靠。
(二)耕作人员的结构发生变化。一方面，农民就业出现多元化。自市场经济以来，内地农民大量外出务工，过去传统意义上完全依靠田地收入的纯粹农民已不多，比如**镇在家种田的农民仅剩30%左右，这部分农民也大多因为背负很大的家庭压力而身兼数职，除了种地，还靠在附近的工地、工厂务工补贴家用，而新生代农民接受的是城市生活方式，在农村安不下心来，也种不好地。另一方面，现有劳力出现老龄化。随着生活成本和压力加大，被迫外出或主动外出的人员增多，留守农村的人员大多是老人、妇女，有的家庭就是两个老人带着孙子，年老体弱还要照顾小孩，对种地往往力不从心，投入耕地精力不足，加之文化程度偏低，导致粗放式种植居多，土地资源浪费大、效益低。
(三)土地产权与农民现状不符。由于土地二轮延包实际是按照“添人不加田、减员不减地”的方式进行操作，在二轮延包后出生的农村户口均没有土地，如埠河镇群星村是1994年最后一次分田，那么此后出生的人员就没有田，年龄最大的已有20岁，正是成家立业的关键时期，如果不通过考学或外出打工等解决生存问题，就可能成为事实上的失地农民。反之，在分田前出生的农村户口，分得耕地后通过考学、征兵、外嫁等途径实现了农转非，其所得土地按照现有长久不变政策仍可合法拥有，导致农村耕地产权与人口现状出入很大，真正的农民租种非农人口合法拥有耕地的现象普遍存在。有的家庭儿子多，如今娶妻生子一下子增加了几口人却没有地种；有的家庭子女均进城安了家，只剩两位老人在家种着五六个人的地；甚至有的家庭举家搬迁随子女落户，但却有耕地租借给缺少田地的农民耕种。
(四)土地无序流转现象较为普遍。由于农村政策利好，农村土地流转量正在逐年增加，但受缺少相关配套政策、宣传力度不够等因素影响，很多人仍不知道要通过正常程序流转，另有更多的外出人员不知道土地现在的价值，不懂得可以选择性流转，即使想流转也认为给亲友可以随时收回来，通过正当程序或交给企业、专合组织就无法收回，不安全也不放心，绝大多数农户选择了私下无序流转，通过正常程序流转的土地不足总数的三分之一。私下流转方式主要有四种：一是零成本流转，如外出务工人员把田地交给亲戚代种，相关负担谁种谁负责；二是低成本流转，给留守老人和儿童一点口粮即可；三是四是现金流转，直接按每亩200-300元不等的价格流转给亲戚朋友；四是弃田抛荒被动流转，如到村组干部手中借田代种，这类约占20%左右。
(五)建设用地以租代征现象日益突出。在农村，除了普遍关注的农民耕地以外，还有建设用地。就**镇而言，由于多年来历经改区设镇、合并乡镇、合村并组等改革工作，撤销了大量办事机构，遗留下的办公用房、建设用地较多，另外因普九义务教育政策调整也遗留下许多旧的校舍，但由于人员流动性较大，管理不够规范，这些资产资源正在逐步变相流失。农村集体三资管理不严的时候很多资产低价售卖，后期管理严格后，在不允许买卖资源资产的大前提下，也大多采取低价租用的方式进行了处置，时间一般在20-30年不等，达到了以租代征的目的。
二、要积极适应农村土地规模经营的必然趋势
十八届三中全会对加快农村土地改革的关注较多，相信制约土地流转的制度障碍也将很快得到彻底破除。当前，无论从中央政策还是未来农业发展方向，将土地流转给有实力、有能力的企业或专合组织进行规模化经营、机械化操作，提升农业集体约、现代化水平，都是发展大势和必然趋势。
就目前来看，加快土地流转至少有五个“有利于”：一是有利于解放劳动力，让20-60岁没有负担的青壮年劳动力安心外出务工。二是有利于提高土地效益，通过改传统种养模式为规模化经营，实行机械化耕种，降低种植成本，提高农田产出。三是有利于农业品牌建设。新的经营业主可以根据自身需要建设标准化基地，调优种植品种，采取无污染、环保式有机化种植，种出的优质产品可以打有机牌，做成精品销售，提高品牌知名度和含金量。四是有利于田园化建设。土地成片流转后，新的经营业主舍得大投入进行田间基础设施建设、标准化建设、标准化控制，既有利于提高地利，也有利于争取相关扶持政策、项目资金。五是有利于农产品价格和质量安全。企业、农场主大量流入土地后，为自己提供了原材料基地，可以有效避免企业因市场波动而影响收购成本，既为自己找到一条生路，也为农民找一条出路。同时，实于规模化经营，也有利于统一成片土地的种植过程，安全施肥用药，确保农产品质量安全。
事实上，在上级政策的指引下，各地农村都在持续不断的探索，并涌现出了一批土地流转较为成功的典型。目前，我县比较有代表性的土地流转模式就有完全交付型、合作经营型、农企互动型三种：
第一种：完全交付型。即**镇“荆蕾”家庭农场模式。“荆蕾果业”是该镇规模较大的家庭农场，公司依托村组织从农户手中以每亩每年500元的价格流转土地150亩，流转期到2028年结束，农户在此期间基本与农田脱钩，可以获得租金后放心外出务工，土地完全交由公司统一配种管理。
第二种：合作经营型。即毛家港镇军堤村“土地银行”模式。该村“两委”在2013年5月注册成立了军堤农业资源经营合作社，社员158人，存贷土地1073亩。合作社采取“银行”方式运作，农户将愿意流转的土地存入合作社，合作社按每亩年产740斤稻谷，折合现金1000元本息付给农户。合作社再将1073亩田地划块分片，以每亩每年1100元的价格，分别将旱田承租给华烨水产种植蔬菜，水田承租给四通米业发展有机稻，除去农户存地本金，年可创土地流转效益10.73万元。同时，华烨水产和四通米业又将流转的土地以每亩40元的价格委托合作社管理，可实现管理创收4万余元。通过盘活土地，该村每年增收近15万元，不仅壮大了集体经济，还为农户提供了家门前就业的机会，拓宽了增收渠道。该村“土地银行”运作至今，收到了很好的经济效益和社会效益，2013年底又流转土地350多亩，从事蔬菜、果树等经济作物种植。
第三种：农企互动型。即鄂南春米业“民企互动”模式。农民把土地交给企业，得到一定的租金，然后由企业进行标准化改造，并划分成若干工作区域，农民再根据自身实际，若没能力耕种就得租金放弃农田，若有能力有意愿继续耕种，就按劳力大小承包种植面积，企业制定标准化种植要求，根据种植效果发放劳务报酬。鄂南春米业集团通过采取“粮食企业+基地+农户”的组织形式，构筑生产、收购、销售为一体的产业化模式，形成了企业与农民之间紧密的利益共同体，流转农田每亩可获租金800元，留守农户还可根据企业需求从事田间生产或加工车间作业，日薪可达80-180元，有效促进了农民增收。
三、要注意解决制约农村土地流转的相关问题
当前，土地流转的政策逐步明朗，各地加快土地流转的力度也非常大，但仍有不少制约土地流转的实际障碍，加之土地流转本是市场行为，也存在一定的风险隐患，解决好这些问题，是进一步推进和加快土地流转的关键。主要问题包括：
(一)土地二轮延包的遗留问题。一是二轮延包不彻底，部分农户因债务或外出务工而放弃分田，随着税费改革取消农业税，弃田者反悔要求重新分田。二是按二轮延包政策，不允许经常调整或全村统一调整，实行承包期内“增人不增田，减员不减田”的土地分配制度近20年来，造成了约40%的新生代农民无田可种，约40%的进城户口却依然享受土地红利。调查发现，目前80%左右的种地农户都不是纯粹种自己的地，都流转有别人的地，与家庭实际承包权证的土地面积不符合，政策极端滞后。
(二)既得利益者的利益保护问题。土地二轮延包前，农民负担不规范、基层执行农民负担政策乱象丛生，各地负担不平衡，有的高达400元一年，很多农民一年种下来还亏本。弃田抛荒者众，当时基层党委政府为完成上缴税赋，通过各种形式不让荒地，要让每亩地有产出有税收，用行政手段或做工作要求种养能手、村组干部、党员带头捡田，甚至作为政治任务分到党员干部户上，他们多年来一直种着高税赋的地，直到取消农业税，才逐渐享受到土地带来的效益。而这些人在取消税赋后，在村级一事一议及水利交通设施捐资修建中仍然负担了很多，他们的利益如何保障，是在推进土地流转、规模经营进程中要解决的一大问题。
(三)历史遗留的债权债务问题。一是村级债权债务。2005年以前，绝大多数村集体为了上缴税赋而贷款，虽然国家在综合改革时给予锁定，但并没有拿出具体的解冻办法，目前仅有少数经济基础好、区位优势好的村因为拆迁征地或其它途径化解了债务，绝大多数村仍然在债务中挣扎。二是村集体与农户间的债权债务。因为农户的欠缴，村集体被迫贷款，导致了农户、村集体、被贷款人的三角债务债权关系。有的农户虽恶意欠债多年，但该发放到农户卡上的惠农资金一分不能少，可该还村集体的账一分不还。在推进土地流转中，处理好债权债务关乎农村的公平公正。
(四)两种特殊对象的保障问题。一是有劳动能力者的耕种权利。虽然如今很多农民不愿种田，不会种田，但是也还有一部分年龄在50-70岁之间的劳动力不愿意离开熟悉的农田，这些人的权利必须给予保障。二是有劳动能力但不愿意种田者的养老就业保障问题。对这类对象一方面要给合适的就业岗位，另一方面要给基本的合作医疗或养老保险。
(五)土地流转过程中的潜在风险问题。既然农村土地已经成为一块“香馍馍”，存在风险是必然的。结合前几年各地土地流转经验，以下几类隐患值得重视。一是资本炒作产生泡沫。大量非农工商资本利用各方面资源和信息，通过各种渠道到农村用低成本收购流转土地，投入基本的基础设施建设，然后抬高价格，向社会公开转让、转租，进行二次流转，倒卖土地经营权。如某镇张某，2011年至2012年，先后从农民手中流转土地200百亩，签订流转合同13年，通过各种方式把分散的田调成片，总共花了45万元，2013年以130万转让出去。二是黑恶势力介入谋利。有的地方曾经出现由在当地有宗族势力或影响力的先富之人将土地从农户手中低价拢络，成立土地流转中介组织，切断农户与专合组织或企业的直接对话渠道，从中收取费用，形成新的地霸。三是套取项目资金和抵押融资。有的专合组织将土地拿到后，注册名目繁多的公司、专合组织、家庭农场，然后申报套取相关项目资金，或者作为抵押到银行或担保公司贷款。甚至有的地方明知有政府投资的项目立项或准备实施，趁农民不知情，提前在农户手里私下流转土地，然后在征迁或建设中恶意要价。四是借流转之名违规建设。打着建设农庄的名义打政策擦边球，在一般农田上搞永久建设，建成私人住房或消费场所。五是恶意竞争抬高地价。有的企业或个人为了更多的掌握土地，不计后果的提高土地租金，导致地价虚高。同一个乡镇有的每亩每年仅300元，有的则将价格抬高到800甚至1100元左右不等。
四、要科学建立土地流转增值收益的分享机制
让农民、企业、政府分享土地改革增值收益，这是农村土地流转的最终目的。必须严格按照中央要求，正确发挥市场机制功能和政府宏观调控、政策调节等方面的作用，因地制宜、有序推进，探索符合农村发展的土地流转使用道路。
(一)要坚持规范有序引导。土地是特殊商品，是农业命脉，是农民生存之本，加强土地管理是基层政府的基本职责。一是积极宣传引导，提高政策普及率，让农户知晓国家政策、认知土地价值。二是建立流转平台，引导农民有序流转。三是完善流转程序，制定格式化合同，并强制司法公证，做到依法依规流转。如流转承包期内遇到国家建设项目，必须无条件服从，让征迁利益分配清晰明了。四是健全风险预估机制，凡大宗土地流转都要进行风险评估。一方面要对流转地的规划进行审验，看与政府投资项目有无冲突；另一方面要对流转业主进行审核，看其实力、动机和背景，有无资本运作、套取资金融资意图。五是严厉打击违法违规行为，坚决防止黑恶势力、不良资本进入农村廉价屯地、二次流转或恶意炒作等，维护农民切身利益。六是要大力扶持本地大户，真正能在农村经济发展中起到长远和广泛作用的，还是本地成长的大户和龙头企业，政府应该真心实意加以培植，特别是对土地流转前期投入较大的实体可以给予适当奖励。
(二)要充分尊重农民意愿。这是推进土地流转的最基本前提。要按照“权属清晰，权责明确，权益保护，流转有序”、“依法、自愿、有偿”双重原则，照顾到各个层面的利益需求，不能以牺牲农民的利益为代价来推进规模经营，更不能偏离增加农民收入的主题来搞土地流转，凡是违背农民意志的变革都有可能失败。要对农民实行分类引导、分类帮扶，有田想种的、有田不种的、掌握他人土地的、私下流转的等等，根据不同诉求区别对待。特别是对特殊群体的反悔权必须预留一定的保障空间，如低保户、五保户、残疾家庭、离异家庭、服刑人员、留守家庭，这些人的情况特殊、情绪不稳定，应该允许其反悔，并留下调整空间，减少社会矛盾，维护社会和谐。
(三)要积极引进优质产业。没有高效优质的产业做支撑，实行的只是土地的业主转换而没有实现产业的转换，体现不了土地价值，实现不了效益提升。如某米业公司流转土地1000亩，流转前农民种传统稻谷，流转后仍然种传统稻谷，而米业加工利润微薄、风险很大，维持了几年便无以为继，对农民承诺的高租金无法继续兑现，土地重新还给农民也不现实，当初轰轰烈烈流转来的土地宝贝成为了烫手山芋。为此，基层乡镇一定要坚持用工业理念抓好农业，加强农业招商引资，加大对发展特色产业的种养大户、家庭农场、专业合作社和“龙头企业”等新型经营主体的扶持力度，走“企业+基地+农户”的路子，引导农民土地流转，让农民更多地享受到土地流转带来的红利。
(四)要合理确定流转价格。土地流转的实质就是农民与新型经营主体之间利益的平衡，说到底还是如何让土地利益最大化，所以流转价格是土地流转的核心问题所在。如果价格过低，不宜保障农民权益；如果价格过高，新型主体难以维持，不利于形成长效稳定的流转关系，对产业发展不利、对流转双方投入积极性不利，容易发性土地流转纠纷，处理难度大。基层乡镇应结合本地实际，完善土地价格评估机制，确立合理的指导价格并及时动态调整，比如设置土地流转的最低起码价和最高限价，让农村土地流转在框架内运行，让地土流转保持活跃的生命力。
(五)要创新工作方式方法。面对土地流转中要解决的权属问题、债务问题等焦点难点问题，必须要慎重思考、创新方法、谨慎实施。一是科学分田。第一种是确权确地。对二轮延包很彻底、预留机动地足够、绝对增加人口不多的村可以采取这种方式。按照村规民约，确定一个时间节点，按这个时间进行户口清理，凡是符合条件的人平均分配，并确权确地（即划分到明确地块）。第二种是确股不确地。对二轮延包不彻底、预留机动地不够或绝对增加人口多的村可以采取这种方式。按照村规民约，确定一个时间节点，按这个时间进行户口清理，凡是符合条件的人平均分配土地股权，但是不确定到地块，将土地划分为两大块，一大块按股权安排给一部分不想外出固守农田的人自己种（但是不确权到地块）；另一大块流转给新型主体，给不愿意种地的人按股权发放租金。这样每个人都能享受土地分红，但并不确定你分红的是哪块土地。二是科学化债。在确权确股确地的过程中，村级可以抓住有利时机，用活村规民约这个工具，有效化解农村债权债务。一方面，对条件好、思想开明的人实行现金一遍清，农户与集体之间的债权债务关系理清结零再享受分田确股的待遇；另一方面，对家庭贫困、思想固执的人实行协议抵债制度，即先将账目核实，双方认可并协商，同意将个人应得股权收益先行还账，抵完债务再由自己享受。三是科学调整。对已经承担多年农民负担流转他人土地的既得利益者，要尽力保障其利益。一方面对愿意流转的大户要对其前期投入进行合理评估，协商流转；另一方面对不愿意流转有续种意愿的大户可以协商入股，与新型主体合股经营，或是加入合作联社，不改变业主，只改变管理经营模式。